Une seule transaction représente plus de 40 % du total de l'investissement sur le marché de bureaux francilien depuis janvier.

La saga Coeur Défense touche à sa fin : quelques mois avant l'échéance de son plan de sauvegarde, la tour a trouvé un acquéreur. L'américain Lone Star Funds a aligné 1,3 milliard d'euros (dont 950 millions financés par Bank of America) pour ces 160.000 mètres carrés, dont 25 % sont vides.

Livrée en 2001 par la foncière Unibail, la tour conçue par Jean-Paul Viguier illustre les folles envolées comme la descente aux enfers que peut subir le marché de la Défense. Le projet de 665 millions d'euros est né en 1997, sur les décombres de la tour Esso, construite en 1964 et la première du quartier d'affaires à avoir été démolie. « Lorsque l'immeuble a été livré, en 2001, c'était une petite révolution, se souvient Julien Bonnefoy, responsable du département investissement de Knight Frank France. Deux IGH et deux immeubles plus bas permettaient de varier les locataires, l'atrium était spectaculaire, les services très nouveaux. L'immeuble n'a pas vieilli. » Les baux les plus chers du marché se sont signés là, à 630 euros, par mètre carré par an. Et Léon Bressler, encore à la tête d'Unibail, réussit un coup magistral en revendant l'actif, en 2004, pour 1,3 milliard d'euros à Goldman Sachs et Whitehall. En mars 2007, en pleine bulle financière, la banque Lehman Brothers couronne cette incroyable opération immobilière en faisant monter les enchères à 2,1 milliards. « C'était une période d'euphorie sans précédent. La dette se titrisait, les fonds propres se syndiquaient et l'on regardait moins les qualités intrinsèques des actifs, analyse Francesca Galante de First Growth Real Estate Finance, conseil, levée et restructuration de dettes immobilières. Lehman était à plus de 150 millions au-dessus de la meilleure offre. » Dix-huit mois plus tard, la banque sombre : 50 % de la dette figurent toujours à son bilan, seule l'autre moitié a été titrisée et revendue sur le marché.

Confiance des investisseurs

En octobre 2008, le propriétaire, HOLD (pour Heart of la Défense), détenu par une société luxembourgeoise passe sous sauvegarde. Il faudra désormais l'autorisation d'un juge pour la moindre décision et trouver une voie de sortie avant juillet 2014, date d'échéance des prêts et d'une possible liquidation. « Depuis plus d'un an, Lone Star a retrouvé les différents propriétaires de la dette et l'a rachetée par petits bouts, poursuit Francesca Galante. Il est intéressant de constater que le prix est le même qu'il y a dix ans, alors que les loyers ont baissé et que le taux de vacance est haut. Un fonds souverain aurait sans doute payé plus cher l'immeuble entier. Lone Star a bénéficié de cet avantage de prix pour avoir effectué ce travail de fourmi. » Baromètre des soubresauts du marché, l'histoire de cet immeuble marque aussi la confiance des investisseurs dans le quartier. « Les fonds américains spéculatifs reviennent et acquièrent des tours dont ils savent qu'il faudra les rénover, parfois lourdement », remarque Magali Marton, responsable des études du conseil DTZ.

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